ปัญหาหนึ่งของคนรุ่นใหม่ในปัจจุบันที่เรามักได้ยินกันนั่นก็คือการไม่สามารถสะสมทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ได้ นั่นเพราะอสังหาริมทรัพย์ดี ๆ มักถูกจับจองโดยคนรุ่นก่อนหน้านี้ และส่งต่อให้คนในครอบครัวจากรุ่นสู่รุ่น อีกทั้งราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็สูงขึ้นมากจนการทำงานหาเงินแบบคนธรรมดาไม่เพียงพอที่จะครอบครองที่ดินดี ๆ ได้ ปัญหาการ เก็งกำไร ที่ดิน เกิดขึ้นจากอะไร และเพราะอะไรราคาตลาดที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ของอสังหาริมทรัพย์แบบที่เป็นอยู่ อาจไม่ใช่เรื่องที่สมเหตุสมผลเสมอไป มาลองดูเหตุผลของ MenDetails ในบทความนี้กันครับ
เงินเฟ้อทำให้เงินด้อยค่าลง
ปัญหาเงินเฟ้อคือปัญหาใหญ่ที่ถูกทำให้กลายเป็นเรื่องธรรมดา ด้วยการบอกว่าเงินเฟ้อมีความจำเป็นต่อระบบเศรษฐกิจ เพื่อจูงใจให้ผู้คนนำเงินมาใช้จ่ายเพื่อทำให้เศรษฐกิจเติบโต แต่มองในทางกลับกัน “เงินเฟ้อ” คือวิธีการด้อยค่าเงินตราที่รัฐบาลและธนาคารกลางของรัฐเป็นผู้พิมพ์ออกมาให้ประชาชนใช้จ่าย ทำให้ประชาชนต้องพยายาม “เอาชนะเงินเฟ้อ” ด้วยการนำเงินไปทำการบางอย่างให้มีผลตอบแทนมากกว่าเงินเฟ้อในแต่ละปี และเมื่อดอกเบี้ยเงินฝากในธนาคารนั้นยังคงต่ำเรี่ยเตี้ยดิน การมองหาการลงทุนอื่น ๆ จึงมีความจำเป็นมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งในการลงทุนที่คนที่มีเงินเหลือมักซื้อเก็บไว้เพื่อ “ลงทุน” ด้วยความหวังว่าจะเอาชนะเงินเฟ้อให้ได้นั่นเอง
ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็น “การลงทุน” มากเกินไป
หากเราชำแหละไส้ในของราคาอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง เราจะมองเห็นว่าราคาของมันประกอบด้วยมูลค่า 2 ส่วนใหญ่ ๆ ส่วนแรกมาจาก “ประโยชน์จากการใช้สอยจริง” เช่น ใช้เป็นที่พักอาศัย, ใช้ทำการค้า หรือใช้ปลูกพืช, เลี้ยงปลา, ทำการเกษตร ฯลฯ กับส่วนที่สองคือมูลค่าที่มาจาก “ความคาดหวังผลตอบแทน” ที่จะเกิดขึ้นเมื่อเราเก็บอสังหาริมทรัพย์นั้นไว้นาน ๆ หรือตั้งใจว่าจะขายต่อให้คนอื่นในอนาคตในราคาที่มีกำไร
หากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี มีจำนวนจำกัด และสามารถใช้ประโยชน์ได้หลายอย่าง มูลค่าที่เกิดจาก “ประโยชน์ใช้สอยจริง” ย่อมสูงตามเป็นเรื่องธรรมดา แต่ปัญหาจะเกิดขึ้นกับมูลค่าอีกส่วนหนึ่งที่เกิดจาก “ความคาดหวังผลตอบแทน” ที่จะสัมพันธ์กับ “การเก็งกำไร” อย่างชัดเจน นั่นเพราะยิ่งมีคนจำนวนมากคาดหวังว่าราคาจะสูงขึ้นได้อีกมากในอนาคต ราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็จะสูงขึ้นอีกตามความโลภของนักลงทุนที่จะบวมขึ้นมาแบบหยุดไม่อยู่
เมื่อมูลค่าในส่วนที่มาจาก “ความคาดหวังผลตอบแทน” สูงขึ้นมาก ๆ จุดประสงค์ในการซื้อบ้านและที่ดินของผู้คนจะเปลี่ยนไป คนจำนวนไม่น้อยโดยเฉพาะคนที่มีบ้านพักอาศัยอยู่แล้วและมี “เงินเย็น” จะกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้คิดที่จะใช้ประโยชน์อะไร แต่จะเป็นการซื้อทิ้งไว้เพื่อเป็น “การลงทุน” ด้วยหวังว่าราคาของมันจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามความโลภของมนุษย์ ทำให้ประโยคที่ว่า “มีเงินให้ซื้อที่ดินเก็บไว้” กลายเป็นประโยคอมตะที่น่าสนใจและก็น่าเสียดายในเวลาเดียวกัน
ลดทอนโอกาสคนรุ่นถัดไป
ลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งคือมันมีจำนวนจำกัด และเป็นสินทรัพย์ที่อยู่คงทน อีกทั้งความเป็นเจ้าของยังชัดเจนและอยู่ได้ยาวนาน แถมส่งต่อให้ทายาทจากรุ่นสู่รุ่นได้ด้วย ทำให้การเปลี่ยนมือความเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลดี ๆ ไปให้บุคคลภายนอกที่ไม่ใช่คนในครอบครัวนั้นไม่ค่อยเกิดขึ้น (เว้นแต่เจ้าของจะร้อนเงิน)
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยเฉพาะที่สูงขึ้นจากความคาดหวังผลตอบแทนมาก ๆ หลายครั้งกลายเป็นการบิดเบือนราคามากเกินไป และปิดโอกาสของคนรุ่นใหม่ที่อยากจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองบ้าง เราจะเห็นได้จากระยะเวลาของการเป็นหนี้ที่คนรุ่นใหม่จำเป็นต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ขึ้น ผ่อนส่งยาวนานขึ้น เพื่อให้ได้บ้านที่มีขนาดเล็กลงเรื่อย ๆ และมีทำเลที่ห่างไกลออกไปเรื่อย ๆ เอาไว้อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
ไม่ผิดอะไรเลยหากจะบอกว่า “คนมาก่อน เห็นลู่ทางก่อน ซื้อที่ดินไว้ก่อน ก็ควรได้ประโยชน์ก่อน” แต่ในทางกลับกัน เกมการสะสมอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นเกมที่ “ยุติธรรม” ต้องเปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่อีกมากมายที่มีความผิดเพียงแค่ “เกิดทีหลัง ในครอบครัวที่ไม่ร่ำรวย” สามารถที่จะเสาะหาโอกาสซื้อที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์จริงได้ในอัตราที่ไม่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของพวกเขา
ราคาควรขึ้นหรือลงตามประโยชน์ใช้สอยจริง
เมื่ออสังหาริมทรัพย์อย่างเช่น ที่ดิน เป็นสิ่งที่มีอยู่จำกัด ดังนั้นจึงเลี่ยงไม่ได้เลยที่ราคาของที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดี สามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย จะมีมูลค่าที่สูงขึ้น นั่นเพราะความต้องการซื้อจะมีมากกว่าจำนวนที่ดินที่มีประกาศขายอยู่เสมอ สิ่งนี้ถือเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาตามมูลค่าที่เกิดจากการใช้สอยจริง ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาและไม่ได้น่ากังวลแต่อย่างใด
ไม่ผิดอะไรเลยหากจะบอกว่า “คนมาก่อน เห็นลู่ทางก่อน ซื้อที่ดินไว้ก่อน ก็ควรได้ประโยชน์ก่อน” แต่ในทางกลับกัน เกมการสะสมอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นเกมที่ “ยุติธรรม”
แต่สิ่งที่ผู้เขียนเสนอก็คือ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรจะเพิ่มขึ้นด้วยแรงเก็งกำไรจากความคาดหวังในการหาผลตอบแทนด้วยการกว้านซื้อที่ดินเก็บไว้ของเหล่านายทุน ซึ่งหากตัดส่วนของการเก็งกำไรนี้ออกจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันออกไปได้ จะทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายมีเหตุมีผลมากขึ้น และทำให้คนรุ่นใหม่ ไม่ว่าจะยุคใดมีแรงจูงใจมากพอที่จะขยันทำงานเพื่อเก็บเงินมาซื้อโดยไม่รู้สึกว่ามันเป็นภารกิจที่หนักเกินไป
ทางแก้ไข มีหรือไม่?
ตัวการของปัญหาอย่างแรกสุดคือเรื่องของ เงินเฟ้อ ซึ่งมีสาเหตุใหญ่ ๆ มาจากจำนวนเงินที่พิมพ์ออกมาใหม่นั้นมีมากขึ้นในตลาด (Increasing of money supply) แล้วถูกซ้ำเติมด้วยปรากฏการณ์ Cantillon Effect ที่เราได้เคยอธิบายไปแล้วก่อนหน้านี้ ทำให้ช่องว่างของรายได้ระหว่างคนรวยและคนจนห่างขึ้นเรื่อย ๆ จากนั้นผู้ที่มีเงินเหลือมากกว่าก็นำเงินไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังเก็งกำไร เป็นการตอกย้ำซ้ำเติมให้ช่องว่างของการครอบครองทรัพย์สินถ่างออกเพิ่มขึ้นอีก
การกำจัดภาวะเงินเฟ้อที่ไร้เหตุผลอันสมควร รวมถึงกำจัด Cantillon Effect ออกไปจะเป็นก้าวแรกที่จะช่วยแก้ไขปัญหานี้ได้ แต่ในทางกลับกันมันเป็นการลดทอนอำนาจรวมถึงขัดผลประโยชน์ของผู้ที่มีอำนาจในการออกนโยบายต่าง ๆ เกี่ยวกับการเงินของรัฐ ดังนั้นความคาดหวังว่าผู้ที่มีอำนาจจะจริงใจในการแก้ไขปัญหาอย่างแท้จริงย่อมเป็นไปได้ยากเหลือเกิน
ทางแก้อีกทางหนึ่งคือเลิกคาดหวังในตัวผู้มีอำนาจรัฐ แล้วใช้กลไกตลาดในการแก้ปัญหาแทน โดยการพยายามตัดเอาความคิดที่จะ เก็งกำไร ที่ดิน ออกไปจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้คน ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมันมีบางสิ่งบางอย่างที่ผู้คนเชื่อว่าจะให้ผลตอบแทนในอนาคตได้มากกว่า จนช่วยดูดซับแรงเก็งกำไรออกจากทรัพย์สินที่มีประโยชน์ใช้สอยจริง อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ จนเหือดแห้ง เหลือไว้เพียงมูลค่าที่เกิดจากการเห็นลู่ทางในการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์จริง ๆ เท่านั้น
แต่ทรัพย์สินชนิดนั้นคืออะไร มันมีอยู่จริงหรือไม่ และจะมีแรงมากพอที่จะดูดพลังการเก็งกำไรออกจากอสังหาริมทรัพย์จนแห้งสนิทได้จริงหรือเปล่า เราก็คงต้องคอยติดตามกันต่อไปในอนาคตนะครับ