หากเป็นเรื่องของที่อยู่อาศัยอย่างบ้านหรือคอนโดมิเนียม ปัญหาโลกแตกอย่างหนึ่งที่มักทำให้เราลังเลก็คือ “จะ ซื้อหรือเช่า ดี? แบบไหนที่คุ้มค่ากว่ากัน?” แต่ละคนก็คงจะมีคำตอบและเหตุผลประกอบคำตอบดังกล่าวไม่เหมือนกัน แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจไม่ได้ว่าจะเลือกทางไหน วันนี้ MenDetails มีอีกหนึ่งกฎเกณฑ์ทางการเงินจากโลกตะวันตกที่เรียกว่า “5% Rule” ที่เราเชื่อว่าน่าจะมีประโยชน์ในการหาตัวเลขคร่าว ๆ เพื่อช่วยบอกว่า ทางไหนที่จะคุ้มค่าเงินทุนของเรามากกว่ากัน
กฎ 5% Rule ซื้อหรือเช่า แบบไหนคุ้มกว่า?
กฎ 5% Rule เป็นแนวคิดของ Benjamin Felix จากเว็บไซต์ pwlcapital.com ที่พูดถึงวิธีการพิจารณาว่าแบบไหนจะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ามากกว่ากัน ระหว่างการซื้อบ้านหลังนี้ไปเลย หรือว่าจะตัดสินใจเช่าบ้านอยู่ไปก่อนดีกว่า โดยเขาได้เสนอสูตรวิธีการคิดคำนวณดังต่อไปนี้
สูตรคำนวณตามกฎ 5% Rule
ราคาบ้าน คูณ 5% หารด้วย 12
หากค่าเช่าบ้านสูงกว่าผลลัพธ์ที่ได้ การซื้อบ้านหลังนี้อยู่จะคุ้มค่ากว่า
หากค่าเช่าบ้านต่ำกว่าผลลัพธ์ที่ได้ การเช่าบ้านหลังนี้อยู่จะคุ้มค่ากว่า
ตัวอย่างเช่น หากราคาบ้านหรือคอนโดที่เราสนใจ อยู่ที่ราคา 1,000,000 บาท (หนึ่งล้านบาท) เมื่อนำไปคูณ 5% แล้วหารด้วย 12 จะได้ผลลัพธ์ที่ราว 4,167 บาท ดังนั้นหากเราสามารถเช่าบ้านหรือคอนโดห้องนี้หรือหาห้องที่มีลักษณะเดียวกันเป๊ะได้ในราคาต่ำกว่า 4,167 บาท การเช่าบ้านหรือคอนโดหลังนี้อยู่จะมีความคุ้มค่ามากกว่าการไปกู้ธนาคารมาซื้อนั่นเอง
ในทางกลับกันถ้าค่าเช่าสูงกว่า 4,167 บาทขึ้นไป ก็ขอให้สันนิษฐานไว้ก่อนเลยว่าค่าเช่าห้องนี้ “ไม่คุ้ม” และถ้าเราตั้งใจจะอยู่อาศัยในระยะยาว การตัดสินใจไปกู้เงินจากธนาคารมาซื้อก็น่าจะมีความคุ้มค่ามากกว่าในระยะยาว
เบื้องลึก เบื้องหลัง กฎ 5% Rule
ทำไมตัวเลข 5% จึงกลายเป็นที่มาของสูตรนี้ได้? มีสาเหตุอะไรอยู่เบื้องหลัง และมันสมเหตุสมผลเพียงใดที่จะใช้สูตรนี้ในเมืองไทย โดย Benjamin Felix ระบุไว้ว่า ตัวเลข 5% คือการคิดจาก Unrecoverable Cost หรือต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยสักที่หนึ่งที่เราไม่สามารถเรียกคืนได้ โดยแบ่งออกเป็นทีละส่วนได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax), ค่าดูแลรักษา (Maintenance Cost) และ ต้นทุนของเงินทุน (Cost of Capital)
ตัวเลขที่ 1 ที่มีจำนวน 1% คือค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่ง Benjamin Felix เป็นคนแคนาดา และรัฐบาลแคนาดาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1% ของมูลค่าบ้านที่อยู่อาศัย แต่ในเมืองไทยนั้นตาม กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี พ.ศ. 2563 ได้ระบุให้ภาษีบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินก้อนนี้ และถึงจะมีการคิดภาษีดังกล่าวก็จะคิดเพียงแค่ 0.3% ของราคาบ้านเท่านั้น ดังนั้นตัวเลข 1% อาจสูงเกินไปในบริบทของเมืองไทย
ตัวเลขที่ 2 อีก 1% คือตัวเลขของค่า Maintenance Cost หรือค่าใช้จ่ายในการบำรุงดูแลรักษาที่อยู่อาศัย ซึ่ง Benjamin ได้คาดการณ์ไว้ว่า ค่าบำรุงดูแลรักษาบ้านน่าจะอยู่ที่ประมาณ 1% ของราคาบ้าน หากเป็นที่เมืองไทย คอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 1-2 ล้านบาท จะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าดูแลรักษาบ้าน รวมถึง “ค่าส่วนกลาง” โดยรวมแล้วน่าจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 – 20,000 บาท ต่อปี แล้วแต่ว่าจะปรับปรุงห้องมากหรือน้อย ซึ่งฟังดูแล้วก็พอสมเหตุสมผลในบริบทประเทศไทย
ตัวเลขที่ 3 อีก 3% นั้น แยกออกเป็น 2 ส่วนได้แก่ ต้นทุนเงินกู้ยืมหรือดอกเบี้ยธนาคารซึ่งจะอยู่ที่ประมาณ 3% และต้นทุนค่าเสียโอกาสของเงินลงทุนแทนที่จะนำไปลงทุนในหุ้นซึ่งมักจะมีผลตอบแทนที่ดีกว่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดย Benjamin คิดส่วนต่างที่ 3% เช่นกัน ทำให้ต้นทุนของเงินเฉลี่ยรวมที่ 3% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับประเทศไทยที่ในปี 2563 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แท้จริงเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 3.8-4.5% และอัตราค่าเสียโอกาสซึ่งจะอยู่ที่ราว 4% หากคิดว่าอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนระยะยาวนับเฉพาะส่วนต่างราคาเพราะเราต้องการอาศัยอยู่เองโดยเฉลี่ยประมาณ 3.5-4% ต่อปี ในขณะที่ตลาดหลักทรัพย์ไทยให้ผลตอบแทนรวมที่ประมาณ 7-8% ต่อปี
นั่นแปลว่าโดยรวมแล้วสิ่งที่แตกต่างคือเรื่องของภาษีที่ดินที่ของเราจ่ายน้อยกว่า กับเรื่องของต้นทุนทางการเงินที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของเรายังสูงกว่า เมื่อหักลบกันไปมาทำให้เราสันนิษฐานได้ว่าเราพอที่จะใช้ กฎ 5% Rule ของ Benjamin Felix เป็นมาตรฐาน “คร่าว ๆ” ในการพิจารณาว่าจะซื้อหรือจะเช่าบ้านในเมืองไทยได้เช่นกัน
ซื้อหรือเช่า เรื่องนี้อาจไม่ง่ายขนาดนั้น
อย่างไรก็ดีตัว Benjamin Felix เองก็ระบุเช่นกันว่า กฎเกณฑ์ 5% ของเขาอาจเป็นการ Oversimplified หรือทำให้ดูง่ายดายเกินจริง เพราะกฎนี้ยังไม่รวมปัจจัยอีกหลายอย่าง เช่น เรื่องของภาษีจากการซื้อขายการลงทุนทั้งสองแบบซึ่งในเมืองไทยนั้นมีความแตกต่างกันค่อนข้างมาก หรือในเรื่องของความคล่องตัวของการอยู่อาศัย อีกทั้ง “ฝีมือ” ในการลงทุนด้านอื่น ๆ ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนเงินทุนของแต่ละคนแตกต่างกัน เป็นต้น เราจึงควรที่จะพิจารณาให้ถี่ถ้วน ไม่ใช่ทำตามกฎนี้ตรง ๆ โดยไม่คิดหน้าคิดหลัง แต่อย่างน้อย กฎ 5% Rule นี้ก็ถือว่ามีประโยชน์อย่างยิ่งในการ “คิดเร็ว ๆ” เป็นไอเดียเชิงจำนวนเงินว่า เราควรจะเลือก ซื้อหรือเช่า บ้านหลังนี้ดี เพื่อความคุ้มค่าของเงินลงทุนของเรามากที่สุด
MenDetails เชื่อว่าน่าจะมีประโยชน์สำหรับผู้ชายทุกคนที่กำลังตัดสินใจว่า “จะซื้อบ้าน หรือ จะเช่าบ้านดี?” อย่าลืมลองนำสูตรนี้ไปใช้กันนะครับ
